Fragen und Antworten zur Baufinanzierung

Julia Mylius ist eine selbstständige Baufinanzierungsvermittlerin aus München mit über 15 Jahren Erfahrung. Sie vergleicht für ihre Kundinnen und Kunden die Angebote von über 700 Banken, Bausparkassen und Versicherern und begleitet die Finanzierung persönlich vom Erstgespräch bis zur Auszahlung. Sie ist Partnerin der ImmoFin-Union, Lizenzpartnerin der Baugeld Spezialisten und als Immobiliardarlehensvermittlerin nach § 34i Gewerbeordnung registriert. Auf Google hat sie eine Bewertung von 5,0 Sternen.

Für die Beratung und Vermittlung Ihrer Baufinanzierung zahlen Sie mir kein Honorar. Meine Vergütung erhalte ich als Provision von der Bank, bei der Sie Ihr Darlehen abschließen. Durch den Vergleich vieler Banken sehen Sie, welche Konditionen am Markt für Sie möglich sind – und entscheiden selbst, welches Angebot Sie annehmen.

Nein. Ich arbeite mit über 700 Finanzierungspartnern zusammen – darunter überregionale Banken, Direktbanken, Sparkassen, Volks- und Raiffeisenbanken, Versicherer und Bausparkassen. Ich empfehle die Bank, die zu Ihrer Situation passt, und Sie entscheiden, welches Angebot Sie annehmen.

Ihre Hausbank kann Ihnen nur ihre eigenen Produkte anbieten. Ich vergleiche den Markt und weiß aus der Praxis, welche Bank welche Situation tatsächlich finanziert – etwa bei Selbstständigen, wenig Eigenkapital oder besonderen Objekten. Außerdem bereite ich Ihre Unterlagen bankgerecht auf und reiche sie direkt in der Kreditabteilung ein. Das spart Zeit und erhöht die Chance auf eine schnelle Zusage.

Nein. Ich bin in München zu Hause und treffe Kundinnen und Kunden hier nach Absprache gern persönlich. Ich begleite Finanzierungen aber auch digital per Telefon und Video in ganz Deutschland – für Immobilien in Bayern ebenso wie in anderen Bundesländern.

Ich berate auf Deutsch, Englisch und Russisch. Das hilft vor allem Kundinnen und Kunden, die neu in Deutschland sind und das deutsche Finanzierungssystem in ihrer Sprache verstehen möchten.

In sechs Schritten:

• Erstgespräch zu Vorhaben, Budget und Wünschen – ganz bequem digital per Video oder Telefon
• Vergleich von über 700 Banken, Bausparkassen und Versicherern
• Unterlagen anhand einer persönlichen Checkliste vorbereiten
• Einreichung direkt bei der Kreditabteilung der Bank
• Zusage, Besprechung des Darlehensvertrags und Notartermin
• Begleitung bis zur Auszahlung

Am einfachsten buchen Sie online einen Termin über meinen Kalender. Sie können mich auch anrufen (0176 32716320), per WhatsApp schreiben oder eine E-Mail an julia@juliamylius.de senden. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.

Empfehlenswert ist, mindestens die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital zu bezahlen. Je mehr Eigenkapital Sie zusätzlich einbringen, desto niedriger ist in der Regel der Zins – spürbare Zinsvorteile gibt es oft ab 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises. Bei gutem und sicherem Einkommen sind aber auch Finanzierungen mit sehr wenig Eigenkapital möglich, bis hin zu 100 Prozent des Kaufpreises oder darüber.

In Bayern sollten Sie mit etwa 5,5 Prozent des Kaufpreises ohne Makler und bis zu etwa 9 Prozent mit Makler rechnen:

• Grunderwerbsteuer in Bayern: 3,5 Prozent
• Notar und Grundbuch: rund 1,5 bis 2 Prozent
• Maklerprovision, falls ein Makler beteiligt ist: üblich sind bis zu 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer für den Käufer

In anderen Bundesländern ist die Grunderwerbsteuer höher, teilweise bis 6,5 Prozent.

Entscheidend ist, welche monatliche Rate dauerhaft in Ihren Haushalt passt. Die Bank rechnet dazu Ihr Nettoeinkommen gegen Lebenshaltungskosten, bestehende Kredite und die neue Rate. Als grobe Orientierung sollte die Rate nicht mehr als etwa 35 bis 40 Prozent Ihres Nettoeinkommens ausmachen. Im Erstgespräch rechne ich mit Ihnen aus, welcher Kaufpreis realistisch ist.

Welche Unterlagen genau gebraucht werden, hängt von Ihrer persönlichen Situation ab – und jede Bank hat ihre eigene Unterlagenliste. Eine erste Übersicht finden Sie in meiner Unterlagen-Checkliste: Dort wählen Sie Ihre Situation aus und sehen, was typischerweise gebraucht wird. Im Gespräch stimmen wir die Liste dann auf Ihre Situation und Ihre Bank ab.

In der Selbstauskunft geben Sie der Bank einen Überblick über Ihre persönlichen Daten, Ihren Beruf, Ihr Einkommen, Ihren Haushalt, Ihr Vermögen und Ihre bestehenden Verbindlichkeiten. Daraus erstellt die Bank die Haushaltsrechnung. Ich stelle Ihnen dafür eine Vorlage zur Verfügung und gehe sie mit Ihnen durch.

In einfachen Fällen gibt es eine Kreditentscheidung schon innerhalb von 48 Stunden. Ansonsten dauert es je nach Bank und ihrer aktuellen Bearbeitungszeit etwa ein bis drei Wochen. Im Gespräch sage ich Ihnen, wie schnell es in Ihrem Fall gehen kann – und wir wählen eine Bank, die zu Ihrem Zeitplan passt. Vollständige, sauber aufbereitete Unterlagen beschleunigen die Entscheidung zusätzlich.

Ja. Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen haben Sie ein gesetzliches Widerrufsrecht von 14 Tagen nach Vertragsabschluss und Erhalt aller Pflichtangaben.

Das Annuitätendarlehen ist die häufigste Form der Baufinanzierung. Ihre monatliche Rate bleibt während der Zinsbindung gleich. Mit jeder Rate sinkt die Restschuld, deshalb wird der Zinsanteil kleiner und der Tilgungsanteil größer.

Häufig sind 10 oder 15 Jahre ein guter Mittelweg. Eine längere Zinsbindung kostet etwas mehr Zins, schützt Sie aber länger vor steigenden Zinsen. Sinnvoll ist eine lange Bindung vor allem, wenn Ihr Budget knapp ist oder nach Ablauf noch eine hohe Restschuld bliebe. Darlehen mit mehr als zehn Jahren Zinsbindung können Sie nach zehn Jahren mit sechs Monaten Frist ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen.

Bauzinsen orientieren sich eng an den Renditen von Pfandbriefen, mit denen sich Banken refinanzieren. Für Ihren persönlichen Zins zählen außerdem Ihr Eigenkapital, Ihre Bonität, die Zinsbindung, die Höhe des Darlehens und das Objekt selbst.

Nein. Der Zins ist wichtig, aber bei der Suche nach der passenden Bank zählen viele weitere Punkte:

• Wie hoch soll Ihre monatliche Rate sein?
• Wie viel Eigenkapital möchten Sie einsetzen – und wie viel lieber als Reserve behalten?
• Wie wichtig ist Ihnen Zinssicherheit, also eine lange Zinsbindung?
• Brauchen Sie Sondertilgungen oder die Möglichkeit, die Rate später zu ändern?
• Wie schnell muss die Kreditentscheidung da sein?

Was nützt der niedrigste Zins, wenn die Entscheidung schnell gehen muss, diese Bank aber gerade lange Bearbeitungszeiten hat? Erst wenn alle Punkte zusammenpassen, ist es die richtige Finanzierung für Sie.

Üblich sind 2 bis 3 Prozent anfängliche Tilgung pro Jahr. Höher zu tilgen macht Sie schneller schuldenfrei und senkt das Risiko bei der Anschlussfinanzierung, erhöht aber die monatliche Rate. Wichtig ist, dass die Rate auch bei Veränderungen im Leben tragbar bleibt.

Mit einer Sondertilgung zahlen Sie zusätzlich zur Rate einen Betrag zurück, zum Beispiel aus einer Bonuszahlung oder einer Erbschaft. Viele Banken erlauben kostenlos 5 bis 10 Prozent der Darlehenssumme pro Jahr. Ich achte darauf, dass dieses Recht in Ihrem Vertrag enthalten ist, wenn Sie es nutzen möchten.

Beim Volltilgerdarlehen ist die Zinsbindung so lang wie die gesamte Laufzeit. Am Ende der Zinsbindung ist das Darlehen vollständig zurückgezahlt. Sie haben damit kein Zinsänderungsrisiko und erhalten oft einen etwas besseren Zins.

Bereitstellungszinsen berechnet die Bank, wenn ein zugesagtes Darlehen nach einer bereitstellungsfreien Zeit noch nicht abgerufen ist. Üblich sind rund 0,25 Prozent pro Monat auf den noch nicht ausgezahlten Betrag. Beim Neubau achte ich darauf, dass die bereitstellungsfreie Zeit zu Ihrer Bauzeit passt.

Am besten drei bis fünf Jahre vor Ende Ihrer Zinsbindung. Dann können Sie sich mit einem Forward-Darlehen die aktuellen Zinsen sichern. Spätestens sechs bis zwölf Monate vor Ablauf sollten Sie Angebote vergleichen, statt einfach die Verlängerung Ihrer bisherigen Bank zu unterschreiben.

Mit einem Forward-Darlehen schließen Sie Ihre Anschlussfinanzierung heute ab, sie beginnt aber erst, wenn Ihre jetzige Zinsbindung endet – meist bis zu fünf Jahre im Voraus. Für diese Vorlaufzeit verlangen Banken einen kleinen Zinsaufschlag. Sie sichern sich damit gegen steigende Zinsen ab.

Bei der Prolongation verlängern Sie Ihr Darlehen bei Ihrer bisherigen Bank. Das ist bequem, aber nicht immer günstig. Bei einer Umschuldung wechseln Sie zum Ablauf der Zinsbindung zu einer anderen Bank. Die Grundschuld wird dabei abgetreten, die Kosten dafür sind meist gering. Ein Vergleich lohnt sich fast immer.

Darlehen mit einer Zinsbindung von mehr als zehn Jahren können Sie zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung (§ 489 BGB). Bei einem Verkauf der Immobilie ist eine vorzeitige Ablösung ebenfalls möglich, dann verlangt die Bank aber in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Beim Kauf vom Bauträger zahlen Sie nach Baufortschritt in Raten, wie es die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) vorsieht – zum Beispiel nach Beginn der Erdarbeiten, nach Rohbau oder nach Fertigstellung. Zinsen zahlen Sie während der Bauphase nur auf den bereits ausgezahlten Betrag. Die volle Rate beginnt meist erst, wenn das Darlehen vollständig ausgezahlt ist.

Die KfW fördert unter anderem Familien beim Erwerb von Wohneigentum, klimafreundliche Neubauten und energetische Sanierungen mit zinsgünstigen Krediten oder Zuschüssen. In Bayern gibt es zusätzlich Förderungen der BayernLabo. Welche Programme gerade gelten und sich für Sie lohnen, prüfe ich bei jeder Finanzierung mit.

Bei der Bauspar-Vorfinanzierung erhalten Sie sofort ein Darlehen, auf das Sie zunächst nur Zinsen zahlen. Gleichzeitig sparen Sie einen Bausparvertrag an. Bei der Zuteilung wird das Vorausdarlehen mit dem Guthaben und dem Bauspardarlehen abgelöst – zu einem Zins, der schon heute feststeht. Das bringt langfristige Zinssicherheit.

Oft ja – über eine Aufstockung, ein zusätzliches Darlehen mit nachrangiger Grundschuld oder einen Modernisierungskredit ohne Grundbucheintrag bei kleineren Beträgen. Für energetische Maßnahmen gibt es häufig Förderprogramme. Welche Variante günstiger ist, hängt von Betrag und bestehender Finanzierung ab.

Ja. Banken verlangen meist zwei bis drei Jahre Selbstständigkeit und die entsprechenden Jahresabschlüsse sowie Einkommensteuerbescheide. Die Anforderungen unterscheiden sich aber deutlich zwischen den Banken. Ich weiß, welche Banken Selbstständige fair bewerten, und bereite Ihre Zahlen so auf, dass die Bank sie schnell versteht.

Bei einigen Banken ja, vor allem wenn Sie in Ihrem Beruf schon länger tätig sind oder ein zweites, sicheres Einkommen im Haushalt vorhanden ist. Viele Banken lehnen in der Probezeit grundsätzlich ab. Hier lohnt sich die gezielte Auswahl der richtigen Bank.

Ja. Bürgerinnen und Bürger der EU werden meist wie Deutsche behandelt. Mit einer Niederlassungserlaubnis oder einer Blauen Karte EU finanzieren ebenfalls viele Banken, oft mit etwas mehr Eigenkapital oder bestimmten Mindestanforderungen an den Aufenthalt. Ich berate dazu auch auf Englisch und Russisch.

Eine Finanzierung ist auch in der Elternzeit möglich. Die Banken bewerten das Einkommen unterschiedlich – manche berücksichtigen Ihr Einkommen nach der Rückkehr, wenn der Arbeitgeber sie bestätigt, andere nur das Elterngeld. Die Wahl der Bank macht hier einen großen Unterschied.

Ja, bei gutem und stabilem Einkommen und einer guten Haushaltsrechnung finanzieren einige Banken den vollen Kaufpreis und teilweise auch die Nebenkosten. Der Zins ist dann höher als mit Eigenkapital, und eine höhere Tilgung ist sinnvoll. Ich zeige Ihnen ehrlich, ob das in Ihrer Situation gut tragbar ist.

Die meisten Banken verlangen Eigenkapital mindestens in Höhe der Kaufnebenkosten. Ist auch das nicht vorhanden, finden wir bei entsprechender Bonität trotzdem eine passende Finanzierung – dann werden auch die Nebenkosten mitfinanziert. Der Zins ist in diesem Fall höher als mit Eigenkapital, deshalb sehen wir uns Ihre Haushaltsrechnung besonders genau an.

Oft ja – es kommt auf den Grund der Ablehnung an. Banken bewerten sehr unterschiedlich: Manche schätzen das Objekt niedriger ein, verlangen mehr Eigenkapital oder rechnen in der Haushaltsrechnung mit höheren Lebenshaltungskosten. Eine andere Bank kann denselben Fall deshalb ganz anders sehen. Schwierig wird es bei einer negativen Schufa – damit tun sich alle Banken schwer. Erzählen Sie mir, woran es gescheitert ist, dann sage ich Ihnen ehrlich, ob wir eine Chance haben.

Eine vermietete Immobilie kann sich lohnen, weil der Mieter einen großen Teil der Kreditrate trägt, Sie Steuervorteile nutzen und Vermögen in einem Sachwert aufbauen. Entscheidend sind Lage, Vermietbarkeit, ein fairer Kaufpreis und eine solide Finanzierung. Ich rechne dabei bewusst konservativ.

Off-market heißt, dass eine Immobilie verkauft wird, bevor sie öffentlich auf Portalen wie ImmoScout24 erscheint. Meine Kapitalanlage-Objekte kommen direkt vom Bauträger. Für Sie bedeutet das Zugang ohne Bieterwettbewerb und ohne Maklercourtage.

Sie können unter anderem die Darlehenszinsen, die Abschreibung auf das Gebäude (AfA), Erhaltungsaufwendungen und Fahrtkosten steuerlich geltend machen. Halten Sie die Immobilie als Privatperson länger als zehn Jahre, ist ein Verkaufsgewinn steuerfrei. Für Ihre persönliche Situation sprechen Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung.

Die Bruttomietrendite ist die Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis, mal 100. Die Nettomietrendite rechnet zusätzlich die Kaufnebenkosten in den Kaufpreis ein. Als Faustregel sollte die Mietrendite mindestens dem Kreditzins entsprechen.